ГлавнаяРегистрацияВход Недвижимость Пятница, 16.11.2018, 21:52
  Блог Приветствую Вас Гость | RSS





 
 Главная » 2014 » Апрель » 23 » Покупка новостройки - опасные договоры
13:18
Покупка новостройки - опасные договоры

Какие они, схемы, при которых у покупателей могут возникнуть серьезные неприятности? По анализу жалоб покупателей сегодня можно выделить три наиболее распространенные «кривые» схемы.
 


 

Договор купли-продажи

На первое место юрист ставит покупку новостройки по договору купли-продажи. Эта схема опасна, потому что в данном случае квартира как таковая на момент совершения сделки еще не существует, а купить можно только то, что есть в наличии. Предмета договора нет, значит, и самого договора быть не может. «Договор купли-продажи несуществующей вещи не отвечает нормам Гражданского кодекса, при продаже недвижимости требуется передать объект покупателю, а так как объекта нет, то и передать нечего», утверждает юрист.
Когда покупателю предлагается договор купли-продажи объекта, это говорит о лукавстве продавца. Возможно, что таким образом он пытается реализовать объект при отсутствии необходимых документов. А может быть, за этим стоит намерение продать квартиру по более высокой цене, включить в стоимость дополнительное вознаграждение и т. п.
Но даже если за этим не стоит ничего такого, нужно помнить, что по договору купли-продажи квартира-новостройка будет продана без гарантийных обязательств на устранение дефектов и пр., и покупать по такой схеме не рекомендуется.

Предарительный договор купли-продажи

Вторая «кривая» схема покупки строящейся квартиры – по предварительному договору купли-продажи, то есть договору, регламентированному ст. 429 ГК РФ. Суть предварительного догово-
ра – в намерении заключить в будущем основной договор купли-продажи. Такой договор возможен только в том случае, если объект недвижимости, который будет приобретен, идентифицирован. В случае со строящимся объектом идентификация невозможна, потому что в процессе строительства номер дома, квартиры, этаж дома да и название улицы могут измениться. А продавец на основании этого может заявить, что не продавал эту квартиру, признать договор недействительным, вернуть покупателю уплаченные деньги.

Двойные продажи

В первом и втором случае – когда сделка заключена по договору купли-продажи или предварительному договору купли-продажи – покупателей у одной и той же строящейся квартиры может быть несколько, ведь ничто не помешает продавцу заключить такой же
договор с любым другим человеком. Не исключена такая опасность и при покупке «первички» у третьих лиц. Эта схема возникает, когда квартиру продает подрядчик строительных работ, получивший ее у застройщика за выполненные работы. Покупка у третьего лица чревата проблемами. Уже были прецеденты, когда застройщик заявлял, что подрядчик плохо поработал, и попросил вернуть ему часть квартир, в том числе уже проданных подрядчиком. Возникнет спор, не исключено и судебное разбирательство, а покупатель-дольщик окажется в подвешенном состоянии, будет ждать, как же решится вопрос, получит ли он квартиру или ему вернут деньги. «Для того, чтобы не попасть в такую ситуации, перед заключением сделки с третьим лицом нужно убедиться в том, что все его обязательства перед застройщиком выполнены в полном объеме, для этого необходимо получить акт-сверку выполненных работ, взаимозачета застройщика и подрядчика», – рекомендует Людмила
Плотникова.

Покупка квартиры в ЖСК

Третий вариант «кривой» схемы, – это покупка строящегося объекта в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Так как сделки по покупке паёв, в отличие от договоров долевого участия в строительстве, не подлежат государственной регистрации в Едином реестре прав, они могут заключаться с нарушением законов, ведь проконтролировать опасные моменты здесь слож-
нее. Например, такая ситуация, – муж и жена купили квартиру в ЖСК, в процессе строительства супруги развелись, и муж решил продать квартиру. По документам он – пайщик и имеет право зак-
лючать сделку. Если бы не одно обстоятельство, которое покупателю неизвестно, – квартира строилась (приобреталась) в период брака и считается совместно нажитым имуществом. Если бы такая сделка регистрировалась в Росреестре, то без нотариально удостоверенного согласия бывшей супруги продавца она бы не состоялась, а здесь регистрации договора нет, и покупателю никто не указал на это. В результате сделка прошла с нарушением прав супруги, которая в будущем может оспорить ее в суде, заявив о праве на половину стоимости квартиры. И покупатель будет вынужден либо сразу поделиться с ней имуществом, либо искать справедливости в суде. Кроме этого, покупая квартиру, строящуюся по схеме ЖСК, важно обязательно проверить, что продавец на момент сделки является членом кооператива и полностью выплатил пай, для этого нужно запросить в кооперативе соответствующие справки. Квартиру
в ЖСК может продать только член кооператива, выплативший пай полностью. Если продавец не может представить таких справок, деньги отдавать ему нельзя.

РЕЗЮМЕ

На первичном рынке недвижимости преобладает схема долевого участия в строительстве. Не отказались компании и от строительства в рамках жилищно-строительного кооператива. Есть прецеденты заключения договоров купли-продажи и предварительных договоров купли-продажи. Покупателям коммерческой недвижимости могут предложить также договоры инвестирования. Практически отсутствуют на нашем рынке иные «кривые» схемы покупки – жилищно-накопительные кооперативы, договоры займа и т. п.
Наиболее безопасным с точки зрения финансовых рисков является схема «долевки» благодаря тому, что договоры долевого участия регистрируются в Росреестре, схема более прозрачна, позволяет проследить цепочку предыдущих сделок и исключить «двойную» продажу объекта.
Большие риски несет с собой ЖСК, но и здесь с помощью определенных мер безопасности можно избежать проблем. К таким мерам относится проверка полномочий продавца квартиры – он должен быть действующим членом кооператива, выплатившим пай (стоимость квартиры) полностью. Кроме этого, нужно убе-
диться, что на эту квартиру нет прав третьих лиц, – что пайщик больше никому не продавал ее и что не состоял в браке в период выплаты пая. Покупать «первичку» по договорам купли-продажи и предварительным договорам юристы не рекомендуют, потому что при отсутствии предмета договора – самой квартиры – договоры недействительны, и велик риск ее не получить.

Источник: газета "Есть вариант!"
 

Категория: Документы, налоги | Просмотров: 1062 | Добавил: birdcherry | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
 
 
Категории раздела
Прочее [2]
Екатеринбург [1]
Строительство, ремонт [2]
Улучшение жилищных условий [6]
Документы, налоги [3]
Сделки, процедуры [10]
Недвижимость [10]
Новостройки Екатеринбурга и пригородов [2]

Подпишись
Новости недвижимости,
наши горячие предложения и акции


Имя:
E-mail:
 

Ваш специалист
Светлана Камаева



Тел:
(343) 346 37 32,

8 967 639 37 32
(Билайн, WhatsApp)

8 912 24 55 334 (МТС)

E-mail:
birdcherry81@mail.ru

Я ВКонтакте

Я в Инстаграм

Мой Youtube канал

Аттестат риэлтора
Уральской Палаты Недвижимости
№АА14312
Проверить


Поиск

Дом у моря

Блог о недвижимости
- О попытках продать недвижимость по завышенной цене
- Материнский капитал. Ответы на вопросы
- Сколько риэлторов должно продавать ваш объект недвижимости
- Продажу долей нужно заверять у нотариуса
- Как подготовить квартиру к продаже
- Торгуйтесь правильно
- ЖК Каменный ручей, мкрн. Уктус
- Жилой комплекс "Мичуринский", мкрн. Широкая речка
- Какие документы и сделки надо заверять у нотариуса
- За сколько можно продать квартиру и какую поставить цену

Архив записей

 

Copyright Светлана Камаева © 2018
Сделать бесплатный сайт с uCoz